Застройщик банкротится: как защититься дольщикам?

Как происходит банкротство застройщика: краткое описание процедуры

Суть банкротства – признание компании финансово несостоятельной, то есть не имеющей достаточного объёма денег и имущества для исполнения всех своих обязательств.

Возбудить дело о банкротстве компании-застройщика может:

• Он сам.

• Дольщик – он в данном случае является кредитором банкрота.

• Другой его кредитор.

• Государственный орган.

Инициатор подаёт заявление в арбитраж, и суд проверяет его обоснованность, то есть наличие у застройщика объективных признаков неплатёжеспособности.

При банкротстве юридических лиц после принятия судом заявления вводится процедура наблюдения, за которой может следовать этап финансового оздоровления, но в отношении застройщиков эти правила не применяются: если признаки несостоятельности подтверждены, суд сразу признаёт компанию банкротом и назначает процедуру конкурсного производства.

На этом этапе банкротства из имущества, принадлежащего застройщику, формируется конкурсная масса, из которой погашаются долги перед кредиторами банкрота в законной очередности. Эта стадия длится 1 год, но по ходатайству одного из участников её срок может быть продлён на дополнительные полгода.

Курирует этот процесс специальный человек – конкурсный управляющий (сокращённо – «К.У.»). В его задачи входит масса вопросов: он управляет имущественным положением банкрота на протяжении процедуры, принимает решения от его имени, аккумулирует сведения о требованиях всех кредиторов и координирует действия участников.

В ФЗ о банкротстве есть особый параграф, посвященный банкротству юрлиц-застройщиков. В нём содержатся положения, позволяющие дольщикам рассчитывать на преференции в этом процессе.

Чтобы нормы этого параграфа применялись в банкротном деле, судебный орган должен при объявлении компании банкротом отметить это в своём решении, например:

Это не происходит «автоматически», так что инвестору в будущее жильё важно убедиться в наличии такого пункта в тексте судебного решения. Если он отсутствует, нужно подать в суд прошение о его включении.

В частности, требования дольщиков удовлетворяются раньше погашения долгов перед рядом других кредиторов. Очередность выплат будет следующей:

Платежи по обязательствам, возникшим у застройщика после начала банкротного дела (они называются текущими);

Возмещение вреда, причинённого застройщиком жизни или здоровью граждан;

Расчёты с сотрудниками компании-банкрота;

Требования участников долевого строительства по возврату средств, выплаченных ими по ДДУ;

Погашение долгов перед фондом, защищающим права участников долевого строительства;

Выплата реального ущерба, понесённого дольщиками;

Расчёты с прочими кредиторами.

Особый статус имеют организации, чьи требования к банкроту обеспечены залогом: они получат 60% от суммы продажи залогового имущества.

Кроме того, у покупателей будущего жилья есть особое право: по своему выбору требовать в рамках банкротства не только возврата денег, но и передачи жилплощади.

Ещё один плюс банкротства по нормам параграфа 7 состоит в том, что по ходатайству участника банкротного дела оно может быть передано в суд, расположенный по адресу стройплощадки или места жительства большей части дольщиков.

Что делать будущим владельцам жилья, чтобы не столкнуться с проблемами

Из требований дольщиков при банкротстве застройщика формируется специальный реестр.

Поэтому основная задача покупателя будущей квартиры по ДДУ – следить за ситуацией, чтобы вовремя узнать о появлении у застройщика финансовых проблем и его намерении обанкротиться. О них может свидетельствовать приостановка строительных работ или истечение срока действия разрешительной документации.

Сегодня мониторить положение дел несложно: по закону застройщик обязан размещать на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС) документацию по строящемуся объекту и фотоотчёты. Нелишним будет и периодически посещать стройплощадку. Если работы приостановлены, это первый повод для беспокойства. В таком случае стоит уделить внимание периодической проверке, не начала ли компания банкротиться.

Информация об этом должна поступить к участникам долевого строительства от конкурсного управляющего, однако, учитывая, что он сам узнаёт о них от застройщика, а письменное уведомление может потеряться, рекомендуется следить за публикациями новостей о банкротстве. На сегодняшний день для этого есть следующие онлайн-источники:

портал ЕФРСБ;

сайт «Коммерсантъ»;

картотека арбитража.

На любом из этих ресурсов по наименованию, ОГРН или ИНН застройщика можно получить сведения о его банкротстве.

На портале «ЕИСЖС» тоже публикуется много полезных сведений о проблемном строительном объекте, в т.ч. о запуске банкротства его застройщика, причём найти их можно по адресу строящегося дома.

Как включить свои требования в банкротный реестр

По закону К.У. сам должен включить требования покупателей жилья по ДДУ в реестр на основании сведений, размещенных в ЕИСЖС и полученных от застройщика, а затем уведомить дольщика. Однако эксперты рекомендуют гражданам подать управляющему свои требования самостоятельно в виде заявления. Его нужно подготовить в 3 экземплярах и направить по почте в форме заказного письма с описью либо принести в офис управляющего лично.

Кто назначен К.У. на банкротство застройщика и по какому адресу он принимает обращения о внесении требований в реестр, можно узнать в публикации на одном из вышеназванных ресурсов.

Строгой формы заявления о включении требований в реестр не существует, главное, из него должно быть однозначно понятно:

• кто является заявителем (ФИО, адрес, контактные данные);

• каковы его требования к банкроту-застройщику;

• на чём основаны такие требования (номер и дата договора, объект строительства).

К заявлению нужно приложить материалы, подтверждающие изложенные в нём факты:

• копию зарегистрированного ДДУ;

• копию паспорта;

• подтверждение, что заявитель сделал оплату по ДДУ (квитанция, расписка, др.);

• судебные решения, если раньше дольщик пытался взыскать с компании-застройщика долг, расторгнуть ДДУ.

Что касается состава требований к застройщику, включаемых в реестр, дольщик вправе выбрать:

просить передать ему жилплощадь;

ИЛИ

требовать возврата денежных средств, выплаченных по ДДУ.

Если человек выбрал денежное требование, нужно учитывать, что:

• Одновременно заявляется отказ от самого договора.

• Можно претендовать не только на сумму, выплаченную по ДДУ, но и на компенсацию реального ущерба. Правда, он включается в реестр в менее приоритетную очередь. Размер ущерба рассчитывается как разница между выплатой по договору и рыночной ценой жилья, а при частичной оплате договорной стоимости – пропорционально ей. Отчёт об оценке рыночной цены заказывает К.У., но если участник с ним не согласен, он может оспорить его, заказав ещё одну экспертизу.

Если рыночная цена квартиры меньше, чем оплата по ДДУ, дольщик получит реально потраченные деньги, не меньше.

Если же у гражданина есть другие требования, например, о выплате штрафа за просрочку передачи квадратных метров, следует подать отдельное заявление в тот же суд, что ведёт дело о банкротстве. В реестр они будут включены только на основании положительного судебного решения.

Временной регламент внесения в реестр требований следующий:

Обращение нужно подать управляющему в течение 45 дней со дня получения от него уведомления о начале банкротства застройщика. Если оно не получено, указанный срок отсчитывается после истечения 15 дней с момента публикации сведений на официальных ресурсах. Если дольщик пропустит этот срок, но докажет в суде уважительность причин просрочки, ему позволят включить требование в банкротный реестр и позднее.

К.У. обязан рассмотреть заявку в течение 15 рабочих дней и сообщить заявителю результат: подтверждение включения требований в реестр либо отказ.

Если дольщик не согласен с отказом, он вправе оспорить его в судебном порядке, это надо сделать в течение следующих 15 рабочих дней. 

Дольщики, чьи требования занесены в реестр, будут привлекаться К.У. для решения вопросов, затрагивающих их интересы. Для этого он организует собрания, заранее оповещая участников об их проведении путём размещения объявлений на портале ЕФРСБ.

В собраниях важно и нужно участвовать: ведь в их процессе будут утверждаться решения о судьбе строительного объекта и форме удовлетворения требований дольщиков.

На что могут рассчитывать участники долевого строительства при банкротстве застройщика

Ответ зависит от того, какое требование заявил дольщик, на каком этапе стройки банкротится застройщик и какую позицию займёт большинство участников дела.

Получение жилья

Если дом уже построен и введён в эксплуатацию, конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания покупателей предложение о передаче им готовых квартир. Важно учитывать, что при этом должны быть удовлетворены требования кредиторов более приоритетных очередей, в том числе залоговых: для этого должно иметься другое имущество застройщика либо недостающие деньги вносят сами дольщики.

Полный перечень условий передачи готового жилья участникам содержится в п. 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Если дольщик оплатил и принял у застройщика квартиру по акту приема-передачи до возбуждения банкротного дела, его право собственности на жильё будет признано судебным органом по обращению владельца независимо от выполнения упомянутых условий. Но это возможно и без подписанного передаточного акта, если собственники имеются уже как минимум у 1/3 квартир в доме.

Если же банкротство случилось в момент, когда дом ещё не сдан, возможно несколько сценариев развития событий:

Достройка силами публичного фонда – с 2017 года в России действует федеральный закон о «Фонде развития территорий», который курирует вопросы защиты дольщиков. В соответствии с этим ФЗ за счёт отчислений застройщиков в размере 1,2% от суммы каждого заключенного с дольщиками ДДУ формируется специальный компенсационный фонд.

Фонд привлекается в качестве участника в деле о банкротстве. К.У. передаёт ему данные о реестровых требованиях, документы о недострое и финансовом положении банкрота. На основании этих материалов наблюдательный совет организации принимает решение: инвестировать деньги из фонда в достройку дома или выплатить дольщикам компенсации (в зависимости от того, что рациональнее). Информацию о решении можно узнать из анонса на официальном сайте фонда.

По программам отдельных субъектов России существуют и региональные фонды, участвующие в достройке домов после банкротства застройщиков: об их наличии нужно узнавать в местной администрации.

 Если Фонд решил, что достройка дома нецелесообразна, собрание дольщиков может вынести вердикт о завершении строительства своими силами. Это делается путём учреждения жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Информацию для принятия решения предоставит собранию К.У.: сообщит о степени готовности здания, оценочной стоимости его достройки и т.д. Но в этом случае ЖСК должен будет погасить долги застройщика перед его кредиторами из более приоритетных очередей, если другого его имущества в составе конкурсной массы окажется недостаточно.

Такой вариант допустим при соблюдении условий, перечисленных в п. 3 статьи 201.10 ФЗ о банкротстве.

Недострой может приобрести другой застройщик, к которому перейдут все права и обязанности банкрота, он и будет заниматься вводом дома в эксплуатацию. Это также допустимо при условии соблюдения прав других кредиторов.

Получение денег

В этом случае есть следующие варианты:

Выплата из государственного фонда

Согласно статье 13 ФЗ о «Фонде развития территорий», если фонд установил, что достраивать дом нецелесообразно, он выплачивает дольщикам компенсацию.

Чтобы получить компенсацию, гражданин должен подать в Фонд заявление. При наличии ЭЦП это несложно сделать прямо на сайте организации. Альтернативно обращение можно направить на бумажном носителе почтой по адресу, указанному на том же сайте в карточке проблемного объекта, или по электронной почте, но для этого тоже потребуется ЭЦП. На web-ресурсе выложены форма заявления и перечень документов, которые к нему нужно приложить.

Заявление можно подать до даты завершения процедуры конкурсного производства. Впрочем, разрешено сделать это и позднее, если:

• заявитель докажет, что опоздал из-за непреодолимых обстоятельств;

• в период конкурсного производства человек служил в армии;

• были другие уважительные причины просрочки, связанные с личностью гражданина: тяжёлая болезнь, принятие наследства и т.п.

Если пакет документов будет корректным, выплата производится фондом в течение 10 рабочих дней. 

Передача жилья в счёт отступного

Если собранием участников будет одобрено принятие достроенных квартир в собственность и суд утвердит это решение, предъявившим денежное требование гражданам тоже будут переданы квадратные метры – в качестве отступного.

Возврат денег со счёта эскроу

Если деньги дольщика в свете недавних изменений в законе не дошли до застройщика, а осели на счёте эскроу, получить их проще.

Запуск банкротного дела – это законное основание для участника долевого строительства отказаться от ДДУ. После регистрации Росреестром факта его расторжения банк, в котором открыт счёт, должен вернуть деньги инвестору.

Из конкурсной массы

В остальных случаях после реализации имущества застройщика вырученными средствами будут удовлетворяться денежные требования кредиторов в порядке очередности. Если текущих платежей за период банкротства накопится немного и не появится претендентов более приоритетных очередей, на выплаты могут рассчитывать и дольщики, не изъявившие желания принять жилплощадь.

Дела о банкротстве застройщиков – долгие и сложные, а универсального рецепта спасения для дольщиков не существует: оптимальное решение зависит от множества обстоятельств. Общий совет можно дать только один: при выявлении у застройщика признаков финансовых проблем стоит проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет найти безопасный выход из ситуации.